부동산 기본지식(유치권, 임차권)

 

부동산 권리 중에는 등기부에 나타나지 않지만, 꼭 알아야 할 권리들도 많다. 등기부 권리 외에도 필요한 주요 권리들을 함께 알아보자.

 

1. 유치권

유치권은 타인의 물건이나 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가 증권에 관하여 생긴 채권을 전액 변제 받을 때까지 그 물건이 나 유가 증권을 계속 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조). 유치권은 채권자가 채무자의 재산을 점유함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제한다. 법률 규정에 의해 당연하게 성립되는 법정담보 물권이다. 유치권은 공사업자의 공사대금, 임차인의 필요비나 유익비 상환청구권과 관련하여 많이 발생하는데 여기서 유치권은 담보물권임에도 등기부에 나타나지 않는다. 또한 채권액을 전액 변제 받을 때까지 물건의 인도 즉, 점유이전을 거절할 수 있는 막강한 권리다. 유치권은 담보물권이므로 경매를 신청할 수 있으나 배당받을 권리는 없습니다. 따라서 경매나 공매 시, 유치권이 설정된 있는 물건들은 피하는 게 좋다. 물론 유치권이 성립할 수 없음에도 유치권이라고 주장하는 물건들을 잘 살펴보면 기회가 생길 수 있다.

 

유가증권 : 사법상 재산권을 표시한 증권. 권리의 발생, 행사, 이전이 증권으로 이루어지는 것으로 어음, 수표, 채권, 주권, 선하 증권, 상품권 따위가 있다.

유익비 : 물건의 가치를 증가시키는 데에 지출하는 비용. 건물이나 토지를 개량하는 데에 드는 비용으로 관리비의 일종이다.

 

 

2. 주택 임차인의권리(주택 임차권)

임차권은 법률용어가 아니다. 권리분석이나 거래 계약상 관행적으로 임차인의 권리를 총칭하는 실무상의 개념이 임차권이다. 주택 임대차보호법상 임차권등기명령제도가 도입되면서 더욱 자연스럽게 사용되었는데, 임차인은 주택임대차 보호법이나 상가건물 임대차보호법상 크게 3가지의 권리를 갖는다. 이러한 임차인이 갖는 권리를 통틀어 실무상 임차권이라고 부르는 것이다. 

임차권은 원칙상 민법 계약편에 있는 임대차에 관한 규정이 적용된다. 그러나 경제적 약자인 주택임차인의 권리를 특별히 보호하기 위해 만들어진 민법의 특별법인 주택임대차 보호법을 적용한다. 공매나 경매와 관련된 주택 임대차보호법상 임차인의 권리는 크게 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 총 3가지가 있다. 이 3가지 권리는 등기가 없어도 인정되는 임차인의 막강한 채권상의 권리다.

 

<대항력>

대항력은 대항요건을 갖춘 임차인이 갖는 권리. 대항요건을 갖춘 임차인은 등기가 없어도 새로운 소유자에게 전소유자와 맺은 자신의 임차권을 주장할 수 있다. 이러한 권리를 대항력이라 한다. 대항력이 있는 임차인은 임대차기간 동안 거주할 수 있는 권리가 있고 임차보증금을 전액 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절할 수 있다.

임차인의 대항력은 임차인이 대항요건을 갖추고 난 뒤, 다음날 오전 0시부터 발생한다. 대항요건은 주택 인도 및 전입신고를 한 경우를 의미한다. 또 공매/경매와 관련된 대항력은 이러한 대항요건을 반드시 말소기준권리 이전에 갖추어야 한다. 앞서 말했듯 대항력이 발생하는 정확한 시점은 주택 인도 및 전입신고를 마친 다음날 0시부터 발생하기 때문이다. 이러한 대항력은 공매나 경매에서만 인정되는 것이 아니라 일반매매에서도 인정된다는 점에서 우선변제권과 최우선변제권과 차이가 있다.

 

<우선 변제권>

우선 변제권은 확정일자를 받은 임차인이 갖는 권리다. 우선 변제권이란 공매나 경매로 임대차관계가 소멸될 때 대항요건을 전제로 확정일자를 받은 임차인이 등기가 없어도 후에 성립한 담보권자나 기타 채권자보다 말 그대로 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인이 대항력이 있더라도 우선변제권은 별개의 권리다. 대항력 있는 임차인은 임차보증금 전액을 변제받을 때까지 주택의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 직접적으로 주택의 강제집행절차에서는 우선변제를 요구할 수 없다. 그러나 우선 변제권이 있는 임차인은 임차보증금의 우선 변제를 직접 요구할 수 있다.

 

확정일자 :  문서의 작성일자 관해 법률상 증거가 될 수 있는 일자를 말한다. 확정일자는 주택 소재지의 읍/면사무소, 동 주민센터, 등기소 또는 [공증인법]에 따른 공증인으로부터 받을 수 있다. 우선변제권이 발생하는 시점은 대항력이 발생하는 시점과 확정일자를 갖춘 날 중 가장 늦은 날을 기준으로 한다. 

예를 들어 전입신고 일자가 2022년 10월 1일이고, 확정 일자가 2022년 11월 1일이라면 11월 1일에 우선변제권이 발생하고, 반대로 확정일자가 2022년 11월 1일, 전입신고 일자가 2022년 10월 1일이라면 대항력이 발생하는 시점인 2022년 10월 2일에 우선변제 권이 발생한다. 또한, 전입신고일자와 확정일자가 2022년 10월 1일로 모두 같은 날인 경우, 대항력 발생 시점인 2022년 10월 2일 오전 0시에 우선변제권도 발생한다.

 

<최우선변제권>

최우선변제권은 소액임차인이 갖는 권리다. 공매나 경매로 임대차관계가 소멸될 때 임차보증금이 일정금액 이하이고, 공매 공고에 대한 등기 또는 경매 개시 결정 등기 이전에 전입신고와 주택 인도를 마친 경우, 등기가 없어도 임차보증금 중 일정금액을 선순위 권리자보다 최우선으로 하여 변제받는 권리를 뜻한다. 최우선변제권이 적용되는 임차인을 소액임차인이라고 한다. 임차보증금은 소액보증금이라고 한다.

우선변제권과 최우선변제권은 등기가 없어도 공매나 경매에서 우선변제를 받을 수 있다는 점에서는 같으나 우선변제권은 후순위 권리자에 대하여 주장할 수 있는 권리임에 반하여 최우선변제권은 소액임차인으로서 임차권보다 먼저 성립한 선순위 담보권자보다도 최우선으로 하여 변제를 받을 수 있다는 점에서 다르다.

 

 

2022.10.06 - [부동산] - 부동산 기본지식(등기부 권리 1편)

2022.10.06 - [부동산] - 부동산 기본지식(등기부 권리 2편)

2022.10.06 - [부동산] - 부동산 기본지식(등기부 권리 3편)