부동산 기본지식(등기부 권리 1편)

 

1. 지상권

지상권은 건물이나 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리, 즉 이용 가치를 지배하는 용익물권을 말한다. (민법 제270조). 타인의 토지를 이용하는 방법은 채권(사람과 사람 사이 발생하는 권리)을 기초로 하는 임차권과 물권(사람과 물건 사이에서 발생하는 권리)을 기초로 하는 지상권, 2가지로 나눌 수 있다. 임차권은 임차인(돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람)이 임대인(돈을 받고 물건을 빌려준 사람)에게 토지 사용 및 수익 청구를 할 수 있는 채권이다. 이와 반대로 지상권은 토지를 직접 지배하는 물권이다.

 

지상권 이외에는 구분지상권, 법정지상권, 관습법상의 구분지상권, 분묘기지권도 있다. 구분지상권은 등기해야 성립하지만 나머지 권리는 등기를 필요로 하라고 하지 않는다. 구분지상권이란 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 타인이 소유한 토지 중 일부 지하공간이나 지상 공간에 상하 범위를 정하여 설정한 지상권을 말한다. 도시철도법(제12조 제3항), 도로법(제28조 제5항), 전기사업법 (제89조의2 제3항), 농어촌정비법(제110조의3 제3항)에 의해 설정된 구분지상권은 후순위(특정한 권리를 가진 사람 가운데 다른 사람보다 순위가 뒤진 사람)라도 말소되지 않는다. 예를 들어 지하철 통과를 위해 지하의 일정한 공간에 설정된 지상권이 구분지상권이며, 이는 말소기준 권리 뒤에 성립한 후순위 권리라도 말소하지 않는다.

 

 

2. 지역권

지역권은 타인의 토지를 본인의 토지 편익에 이용하는 용익물권을 말한다(민법 제291조). 이럴 경우 편익을 주고 있는 타인의 토지를 승역지, 타인의 토지로부터 편익을 받고 있는 본인 토지를 요역지라 한다. 지역권은 토지 소유주의 인적 편익을 위한 것이기 때문에 토지 자체의 편익을 위하여 인정되는 토지의 상린관계와는 다르다. 그렇기 때문에 요역지와 승역지가 반드시 인접하고 있을 필요가 없다.

*상린관계란 서로 이웃한 각 부동산의 이용 관계를 조절하기 위해 소유자 또는 이용자들이 서로의 권리관계를 일정한 한도까지 양보하고 협력할 것을 규정한 법률관계를 뜻한다. 

 

 

3. 전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익화하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는 용익물권이다(민법 제303조). 그래서 전세권은 타인의 부동산을 이용하는 용익물권으로써의 성격 및 전세금을 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여서 변제받는 담보물권으로써의 성격을 갖는 특수한 물권이다.

 

다시 전세권은 전세금(돈)을 주고 타인의 부동산을 사용하거나 수익화하는 전세권과 채권으로써의 임차권으로 구분할 수 있다. 먼저 채권적 전세는 등기하지 않는다는 점에서 등기를 필요로 하는 전세권과는 다르다. 채권적 전세는 민법 임대차에 대한 특별법으로써 주택임대차보호법이 우선 적용되며 채권적 전세는 주택가격과 대지 가격을 포함해 배분받을 수 있지만 전세권은 원칙적으로 건물의 매각 대금에서만 배분받을 수 있다는 점에서 차이가 있다. 또 최선순위 전세권은 용익물권(다른 사람의 부동산을 사용하여 이익을 얻을 수 있는 제한 물권)이므로 원칙적으로는 낙찰자가 인수하여야 하는 권리이다. 하지만 최선순위 전세권자가 전세권을 설정하고, 배분 요배분 요구 말기(끝나는 시기) 전에 배분 요구를 하면 배분받고, 전액 배분 여부와 관계없이 무조건 소멸한다. 또 경매에서는 최선순위 전세권자가 임의 경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우 최선순위 전세권은 소멸한다.

 

 

4. 저당권

저당권이란 채권을 담보하기 위한 물권으로써 소유자는 점유를 이전하지 아니하고 저당물을 계속 사용하거나 수익화할 수 있지만 채권자는 채무가 불이행되는 경우, 담보 부동산에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 담보물권이다. (민법 제356조). 저당권은 용익물권이 아니라 담보물권이기 때문에 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후, 저당권 설정자가 저당권자의 동의 없이 그 토지에 건물을 축조할 수 있다. 하여 이를 방지하기 위해 지상권을 함께 설정하기도 한다. 토지 저당권 설정 후 건물을 신축한 경우, 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 일괄 청구할 수 있는지는 문제가 된다. 민법 제365조는 저당권자에게 토지와 건물의 일괄 경매 청구권을 인정하되 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 인정하지 않고 있기 때문이다.