부동산 기본지식(권리/등기부)

 

1. 권리의 의미(가치)

권리는 간단히 말하자면 권리자에게 주어진 법률상의 지위 혹은 법률상 힘이다. 이러한 권리를 가진 사람을 권리자, 반대로 의무를 부담하는 사람을 의무자라 한다. 권리는 크게 채권과 물권으로 나눌 수 있다. 채권이란 사람과 사람 사이의 관계에서 발생하는 권리를 말한다. 즉 특정인이 특정인에 대하여 청구할 수 있는 청구권을 채권이라고 한다. 반대로 물권이란 사람과 물건 사이에서 발생하는 권리다.

채권은 사람과 사람 사이에서 발생하는 계약이 대표적이다. 계약은 계약자유의 원칙상 당사자가 자유롭게 정할 수 있다. 하지만 물권은 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 것이 아니고, 법률로만 정할 수 있는 물권법정주의가 적용된다.

**<물권법정주의란?> 물권의 종류와 내용은 법률이 정하는 것만 인정되고, 당사자가 그 밖의 물권을 자유롭게 창설하는 것을 금하는 근대 사법(私法)의 원칙.

 

민법상 물권은 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 등 총 8개의 권리가 있다. 이 중 지상권, 지역권, 전세권 3가지 권리는 물건을 사용 및 수익하기 위한 권리라는 점에서 용익물권이라 한다. 또 유치권, 질권,저당권은 채권변제와 관련된 권리이기 때문에 (채권) 담보물권이라고 한다. 용익물권과 담보물권은 소유권에 일정한 제한을 가하고 있기 때문에 이들 6가지 물권을 합쳐 제한물권이라고 한다. 
또 권리는 나타나는 [등기부상 권리]와 등기부에 나타나지 않는 [등기부 외 권리]로 나눌 수 있습니다. 등기부에 나타나는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등을 들 수 있다. 반면에 등기부에 나타나지 않는 권리[등기부 외 권리]는 임차인의 임차권, 점유권, 유치권, 질권, 관습법상 지상권, 분묘기 지권 등을 들 수 있습니다.

 

2. 등기사항증명서

일상에서 흔히 말하는 등기부라는 의미한다. 등기부는 특정 부동산에 대한 표시 사항과 제반 권리관계를 기재하여 공시한 공적 장부다. 권리관계에는 채권 관계, 물권 관계, 권리 보전처분 등의 관계가 있다. 대부분 물권 관계나 채권관계인 임차권, 환매특약 등기 등이 있고, 권리 보전처분으로는 가압류, 가처분, 기타 압류, 예고등기, 가등기 등이 있다. 앞서 말했듯 대한민국은 부동산 크게 토지와 건물로 구분하고 있다. 따라서 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있다. 예외적으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 상가, 오피스텔, 사무실 등 구분 건물로 이루어진 집합건물은 집합건물 등기부가 존재한다.

 

 

3. 등기부의 구성

등기사항증명서(앞으로는 등기부로 표시)는 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3가지 부분으로 구성되어 있다.
먼저 표제부는 부동산 표시 즉, 물건의 현황(소재 지번, 지목, 면적, 건물명세 등)과 변경 사항을 담고 있다. 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 담고 있다. 을구는 소유권 이외의 제반 권리관계를 기재하고 있다. 예를 들어 소유권, 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 경매개시결정등기, 공매공고 등기 등은 소유권과 관련된 권리이기에 갑구에 표시가 된다. 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등은 소유권의 제한물권으로써 을구에 표시된다. 따라서 소유권과 그 제한사항을 파악할 때는 갑구를 확인하고, 소유권 이외의 권리와 제한사항을 파악할 때는 을구를 살펴보아야 한다.

 

 

4. 등기부의 효력

일반매매로 발생한 부동산 권리이전은 등기부에 기재되어야 권리변동의 효력이 발생한다. 따라서 부동산에 대한 권리를 파악하기 위해서는 제일 먼저 등기부를 조사해야 한다. 물론 대한민국은 등기부에 공신력이 없다. (참고기사 https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4368985) 하지만 현재 시점에서는 소유권과 제한 물권, 그리고 권리에 대한 다양한 제한사항 등을 파악하기 위해선 반드시 등기부를 신뢰할 수밖에 없고, 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.