부동산 기본지식(부동산이란?)

1. 부동산이란?

우리나라에서 물건은 부동산과 동산으로 나눌 수 있다. 민법 제99조에 의하면 부동산은 토지 및 그 정착물을 의미한다. 동산은 부동산 이외의 물건을 의미한다. 따라서 부동산과 동산을 구별하는 법률상 가장 큰 실익(실제 이익/실리)은 물건의 소유권 이전 시 공시방법에 있다. 일반적인 부동산매매는 매매대금 지급(돈)과 부동산 점유가 옮겨졌더라도(이전) 반드시 등기가 이루어져야 법률적으로 소유권을 취득할 수 있다. 하지만 동산은 매매대금을 지급하고(돈), 점유만 이전받으면 법률적으로 소유권 취득이 가능하다. 따라서 건축 중인 건물은 현재 건물로써 사용이 가능하냐에 따라 부동산과 동산으로 구별되고, 선박이나 항공기, 자동차, 건설기계, 장비 등등은 등기나 등록 여부에 따라 준 부동산과 동산으로 나누어진다.

 

 

2. 토지

토지는 일정 부분을 구획하여 거래단위로 삼고 있는데, 이를 1필지라고 한다. 각 필지는 지번이 부여되고, 1필지의 토지는 주된 사용 목적에 따라 지목(토지 목적)이 부여된다. 그리고 토지는 사용 목적에 따라 28개의 지목으로 분류된다.
전, 답, 대, 과수원, 목장 용지, 임야, 광천지, 공장 용지, 주차장, 도로, 철도 용지, 제방, 하천, 창고 용지, 학교 용지, 주유소 용지, 구거, 유지,

양어장, 수도 용지, 공원, 체육 용지, 유원지, 종교 용지, 사적지, 묘지, 잡종지, 염전 총 28개 지목이다.

 

 

3. 토지의 정착물(건축물/옥탑방,창고 등)

토지의 정착물은 토지에 부착된 물건을 말한다. 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 간주한다. 또 간주한 부동산은 독립정착물과 토지의 일부로 취급받는 종속정착물로 나눌 수 있다. 전자(독립정착물)에 속하는 대표적인 것이 건축물이고, 후자(종속정착물)에 속하는 것이 옥탑방, 돌담, 별도의 창고건물 등등을 말할 수 있다. 독립정착물은 제시 외 건물로써 감정가격에 포함되어 매각되었어도 낙찰자가 소유권을 취득할 수 없다. 하지만 종속정착물은 감정평가에서 제외되어 매각에서 제외되었다 하더라도 원칙적으로 낙찰자가 소유권을 취득한다.

 

예를 들어보자.
당신은 임야를 낙찰받았다. 그렇다면 임야에 있는 수목은 누구의 소유일까?
토지의 구성 부분이냐 독립정착물이냐 종속정착물이냐에 따라 소유권 취득 여부가 달라진다. 물론 입목에 관한 법률에 의해 입목등기를 한 입목과 관습법에 의하여 명인방법을 갖춘 수목은 토지와는 분리된 독립된 부동산으로 취급된다. 또 주의할 것은 아무런 권원(어떤 행위를 정당화하는 법률적인 원인) 없이 타인 토지에 경작하거나 재배한 농작물은 어느 정도 수확기에 이르렀다면 명인방법을 갖추지 않았더라도 농작물의 소유권은 언제나 경작자에 있다는 판례가 있다.

 

 

4. 부동산에 대한 등기 및 등록 관리

대한민국 법에는 부동산을 크게 토지와 건축물로 분류할 수 있다. 토지와 건축물은 권리관계의 변동(소유권,저당권 등)을 공시 및 관리하기 위해 부동산등기법에 따라 각각 (일명 “등기부")에 기재가 된다. 등기부는 당사자나 행정관청의 위탁에 따라 사법부인 법원에서 작성하고 관리한다. 한편, 과세 관청은 토지 및 건축물에 대해 과세를 목적으로 공부를 작성하여 관리하고 있다. 건축물은 건축물 관리대장, 그리고 토지 중 임야는 임야대장 및 임야도, 나머지 토지는 토지대장과 지적도에 등록하여 관리한다. 이들 공부는 등기부와는 다르게 행정 목적상 행정청에서 직권으로 작성하고 관리한다. 물론 아파트 등 집합건물은 집합건물 등기사항 증명서, 집합건축물 관리대장, 대지권 등록부가 별도로 존재한다.