부동산 기본지식(등기부 권리 2편)

 

1. 근저당권

근저당권이란 채권자와 채무자 사이에서 계속된 거래 관계로 인해 발생하는 불특정 다수의 채권을 담보하기 위하여 채권최고액만을 정하고, 채무의 확정은 장래 결산기에 정하는 저당권을 말한다(민법 제357조). 쉽게 말하면 미리 설정한 저당권이다. 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 증감 변동하는 불특정 다수의 채권을 담보한다는 점에서 특정채권만을 담보하는 저당권과는 구별된다.

 

<근저당권의 3가지 구분>

구분	내용
특정근저당	특정 채무에 대한 현재 및 장래의 모든 채무를 담보하는 근저당권
한정근저당	채무의 종류를 한정하여 그 채무의 현재 및 장래의 모든 채무를 담보하는 근저당권
포괄근저당	저당권 설정자와 저당권자 사이의 모든 거래로부터 발생하는 채무를 담보하는 근저당권

 

 

2. 가등기

가등기란 본등기를 할 수 있는 실체적 또는 절차적 요건이 구비되지 않은 경우, 본등기 순위를 보전하기 위한 예비 등기다. 가등기는 미래에 행해질 본등기 순위를 보전하기 위해 매매예약으로 하는 <소유권 이전 청구권 순위보전 가등기(순위보전 가능기)>와 금전채권 담보를 목적으로 대물변제 예약으로 하는 <담보 가등기>가 있다.

 

<순위 보전 가등기>

순위보전 가등기가 말소기준권리보다 먼저 등기되어 있으면 낙찰자가 인수한다. 본등기를 하면 가등기를 한 때로 순위 효력이 소급하여 발생하고, 가등기 이후 본등기 사이에 이루어진 중간등기는 모두 말소가 된다.

 

<담보가등기>

담보가등기는 채무자의 곤란한 처지를 이용해 채권자의 부당한 폭리를 방지하고자 "가등기담보 등에 관한 법률”이 적용된다. 가등기담보 설정시 담보가액이 채권액보다 크면 이 법이 적용되고, 담보가등기의 실행방법은 담보권자가 담보부동산을 직접 취득하는 귀속청산형과 경매실행의 방법에 의하는 처분 청산형이 있다.

 

문제는 등기부상 순위보전 가등기인지 담보가등기인지를 구별하는 데 어려움이 있다는 점이다. 어떻게 구별할 수 있을까? 판례는 가등기가 담보 가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기시에 주고받은 서류 종류에 의해 형식적으로 결정될 것이 아니라 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 한다. 실무적으로는 공매나 경매에서 가등기권자가 경매신청이나 배분요구, 배당요구를 한 사실이 있으면 담보가등기로, 그런 사실이 없으면 순위보전 가등기로 취급한다.

 

 

3. 가압류

가압류란 금전채권(일정한 액수의 돈을 지급받을 것을 내용으로 하는 채권)이나 금전채권으로 환산할 수 있는 청구권을 가진 채권자가 미래의 자기 채권 강제집행을 보전하기 위해 채무자의 재산을 동결시키는 보전처분이다. 일반적으로 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우, 집행권원을 획득한 후 채무자의 재산을 강제 집행하려면 상당한 시간이 걸린다. 그래서 채무자의 재산 처분을 금지하는 가압류를 한 다음, 집행권원 획득을 위한 소송을 제기하면 된다. 왜냐하면 가압류에는 상대적 처분금지의 효력이 있기 때문이다. 물론 경매나 공매에서 가압류권자는 확정적인 채권자가 아니므로 원칙적으로 이해관계인으로 취급되지 않는다. 하지만 공매공고 등기나 경매개시결정 기입 등기 이전에 가압류가 설정되어 있으면 가압류는 채권 보전처분이기에 가압류권자는 배당요구를 하지 않더라도 배분이나 배당을 받을 수 있습니다. 그래서 강제집행 전, 가압류를 먼저 신청해 가압류권자의 권한을 획득하는 것이 보통이다.

 

채권자 : 특정인에게 일정한 빚을 받아 낼 권리를 가진 사람.
채무자 : 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람.
집행권원 : 국가의 강제력으로 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력을 부여하는 공정 증서
가압류권자 : 채무자의 재산을 임시로 확보할 수 있는 권리를 가진 사람.

 

 

3. 가처분

가처분이란 금전채권 이외에 권리관계나 법률관계에 관한 현상 유지를 위한 보전처분을 뜻한다. 즉, 어떤 권리관계에 다툼이 있는 경우 본안 소송이 확정될 때까지는 잠정적으로 계쟁물의 현상 변경을 금지하는 보전처분이다. 가압류와 가처분은 미래의 집행채권을 보전하기 위한 보전처분이라는 점에서는 같으나 집행 채권이 다르다. 가압류는 금전채권이나 금전채권으로 환산할 수 있는 채권과 관련이 되어 있고, 가처분은 금전채권 이외의 채권과 관련이 있다. 가처분은 가처분을 하는 목적에 따라 매우 다양하나 공매나 경매와 관련한 가처분은 크게 2가지로 나누어 볼 수 있다. 본안 소송 제기 전에 하는 <처분 금지 가처분>과 인도나 명도소송 전에 하는 <점유이전금지 가처분>이 있다.

 

<처분금지 가처분>

입찰자가 입찰하기 전, 권리분석과 관련된다. 말소기준 권리 이전에 설정된 처분금지 가처분은 공매나 경매로 말소되지 않고, 말소기준 권리 이후에 설정된 후순위 가처분은 공매나 경매로 말소되는 것이 원칙이다. 선순위의 처분금지 가처분은 낙찰자가 인수한다. 그래서 본안 소송의 결과에 따라 소유권을 상실할 수도 있다.

 

<점유이전 금지가처분>

낙찰자가 잔금을 납부 후, 소유권을 취득한 상태에서 재산을 현실적으로 인도받는 인도명령이나 명도소송과 관련이 있다.

 

계쟁물 : 소송에서, 다투는 목적이 되는 대상물.

 

 

2022.10.06 - [공매] - 부동산 기본지식(등기부 권리 1편)