부동산 기본지식(등기부 권리 3편)

 

1. 예고등기

예고등기란 이미 이루어진 등기가 등기원인의 무효 또는 취소사유로 인해 해당하는 등기에 대한 말소등기 또는 말소회복등기에 관한 소송이 제기된 경우, 수소법원이 직권으로 하는 등기를 말한다. 이는 해당 부동산에 소송이 제기된 사실을 알림으로써 선의의 제3자가 입게 되는 불의한 피해를 예방, 혹은 경고하기 위하여 하는 등기다. 그래서 예고등기는 말소기준권리보다 후에 설정되었다 하더라도 말소되지 않는다. 하지만 예고등기는 2011. 4. 12. 부동산등기법에서 폐지되었다. 그러나 부동산등기부등본에서 아직도 종종 볼 수 있다. 이런 경우, 소송이 종결되었는지 확인할 필요가 있다.

 

수소법원 :  특정 사건의 판결 절차가 현재 계속되고 있거나 과거에 계속되었거나 앞으로 계속될 법원. 판결 절차 이외에 증거 보전, 가압류, 가처분 따위에 관한 직무를 행한다.

 

 

2. 압류

압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 체납자의 재산을 사실상 및 법률상의 처분을 금지하는 국가기관의 강제적 행위를 말한다. 압류의 본질은 체납자의 재산을 동결시켜 그 재산에 대한 체납자의 처분권을 박탈하는 데 있다. 가압류와 압류는 모두 채무자의 재산처분을 제한하는 법적 조치지만, 가압류는 집행권원 없이 채권 증서로 할 수 있는 임시적인 압류이다. 이에 반해 압류는 원칙적으로 법원의 집행권원이 필요하고, 그리고 최종적인인 결과물을 얻기 위한 강제집행의 첫 단계 조치에 해당한다. 그리고 압류는 <민사집행법상 압류>와 <국세징수법상의 압류> 이렇게 2가지로 나누어 볼 수 있다.

 

<민사집행법상 압류>

민사집행법상의 압류는 일반 사인 간의 금전채권을 실현하고 결과물을 얻기 위한 것으로써 반드시 법원의 집행권원이나 공정증서, 담보권이 필요하다

 

<국세 징수법상의압류>

국세 징수법상의 압류는 조세채권의 결과물을 얻기 위하여 행정기관이 법원의 도움 없이 직접 자력 집행권을 행사해 체납자의 재산을 강제적으로 확보하는 행위다. 따라서 국세징수법상의 압류는 집행권원 없이 할 수 있다는 점이 가장 큰 특징이다. 

 

체납자 : 세금 따위를 기한까지 내지 못하고 밀린 사람.

조세채권 : 국가 또는 지방 자치 단체가 조세를 징수하는 권리.

 

 

3. 환매권

환매권은 민법상 계약편에 기재되어 있다. 환매권이란 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리, 즉 환매권을 유보한 경우에 매도인이 갖는 권리를 말한다.(민법 제590조). 쉽게 말하면 부동산을 판 사람이 특약에 의해 그 부동산을 다시 살 수 있는 권리를 말한다.

즉 환매권은 채무자가 채권자에게 돈을 빌릴 때, 자신이 갖고 있는 부동산의 소유권을 넘기며 빌린 금액(채무)을 모두 변제하면 다시 그 부동산을 되사올 수 있는 권리를 받고, 환매권을 유보함으로써 채권담보 수단으로 부동산을 이용하는 것이다.

 

대부분의 환매는 채무자가 매매형식의 채권담보 수단으로 이용되고 있다. 이러한 환매권은 당사자 사이의 채권/채무에 불과하지만 환매권 특약을 부기 등기한 경우엔 제3자에 대하여 대항력이 발생한다. 따라서 공매나 경매의 경우, 등기부상 환매특약 등기가 말소기준권리보다 앞선 경우, 낙찰을 받아도 소멸되지 않기 때문에 낙찰자가 인수해야 한다. 낙찰자가 잔금을 납부하였더라도 추후 환매권자가 환매기간 내에 환매권을 행사한 경우, 낙찰자는 소유권을 상실할 수 있다.

 

매도인 : 물건을 팔아서 넘겨주는 사람

특약 : 특별한 편의나 이익이 있는 계약 / 주된 계약의 내용을 보완하기 위하여 부가하는 계약의 내용

부기 등기 : 독립한 등기란(登記欄)을 가지지 못하고 이미 설정한 주 등기에 덧붙여서 그 일부를 변경하는 등기.

 

 

2022.10.06 - [공매] - 부동산 기본지식(등기부 권리 1편)

2022.10.06 - [공매] - 부동산 기본지식(등기부 권리 2편)