부동산 기본지식(소유/공유/합유/총유)

1. 공동소유 및 구분소유(단독소유)

1물1권주의 원칙상 1개의 물건은 1개 소유권이 성립하는 것이 원칙이다. 그러나 예외적으로 1개의 물건을 여러 사람이 소유할 수도 있는데, 여기서 공동소유와 구분소유를 말할 수 있다. 공동소유란 말 그대로 하나의 물건을 2인 이상이 공동으로 소유하는 것을 말한다. 그리고 공동소유는 공유와 함유, 총유 총 3가지로 다시 나눠진다. 

반대로 구분소유(단독소유)란 1동의 건물을 각각 구분해 독립한 소유권의 객체로 한 것을 말합니다. 즉, 구분소유는 하나의 건물을 독립성 있는 부분으로 나누고, 다수인이 독립한 형태로 소유하는 것을 의미합니다. 구분소유물은 1개 물건의 일부분이지만 그 일부분은 구조상의 독립성과 이용상의 독립성이 반드시 있어야 하고, 구분소유를 설정하려는 건물소유자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있어야 한다. 

 

1) 구조상 독립성

구조상의 독립성은 실제 사용하는 부분이 다른 전유 부분 벽, 천장, 바닥 등에 의해 구조적으로 나눠진 것을 말한다. 물론 꼭 나눠져야만 구조상의 독립성을 인정받는 것은 아니다.

 

2) 이용상 독립성

쉽게 말해 단독 출입구가 있어서 외부로 동할 수 있고, 주거나 사무실 등으로 사용할 수 있는지에 따라 이용상의 독립성이 있다고 말한다.

 

3) 소유자 구분 행위

구조상의 독립성과 이용상 독립성이 있다고 하더라도 소유자의 구분 의사가 꼭 있어야 한다. 구분의사가 있는 소유자는 의사가 있음을 표시하는 행위를 해야 하는데, 이를 구분 행위라고 한다.

 

 

2. 공유

공유란 하나의 물건을 인적 결합이 없는 다수인의 지분에 의하여 소유하게 된 경우를 말한다.(민법 제262조). 공유지분은 각 공유자가 공유물에 대하여 가지는 소유권의 비율을 의미하는데, 공동소유자들의 지분을 공유지분이라 한다. 공유자는 공유물을 공유지분비율로 사용하거나 수익화를 할 수 있고, 공유지분을 타인의 동의 없이 개인의 판단으로 자유롭게 처분할 수 있다. 공유는 지분이 있다는 점에서 지분이 없는 총유와 다르고, 지분이 있다는 점에서는 합유와 같으나 지분소유자들 간의 인적 결합이 없다는 점에서 인적 결합이 있는 함유와 또 다르다. 

 

 

3. 합유

합유란 계약 또는 법률 규정에 의해 다수가 일정한 목적을 위하여 조합체를 결성하고, 그 조합체로써 물건을 소유하는 것을 말한다.(민법 제271조). 합유는 소유권이 양적으로 다수인에게 분속한다는 점에서는 공유와 같다. 그러므로 합유지분은 있으나 공동목적을 위해  결합된 조합체가 소유하기 때문에 지분처분의 자유와 합유물분할청구권은 인정되지 않는다.

 

 

4. 총유

총유란 법인이 아닌 사단(특정한 목적을 위해 두 사람 이상이 결합하여 설립한 단체), 즉 권리능력이 없는 사단의 사원이 집합체로써 물건을 공동소유하는 것을 말한다(민법 제275조). 왜냐하면 총유에 있어서 사원은 지위는 인정되지만, 공유나 합유처럼 지분이라는 개념은 없다.  즉 지분이 아닌 지위만 인정된다. 또 부동산에 대한 총유는 권리능력이 없는 사단 명의 자체로 등기가 이루어지고, 총유는 소유권의 내용 중 관리와 처분의 권리 능력은 집합체에 속하고 사용과 수익의 권능은 각 구성원에게 속한다. 종중재산, 교회재산, 마을의 공동재산 등이 이에 해당된다.

 

구분	공유	합유	총유
소유 형태	다수(개인) 소유	조합체 소유	권리 능력이 없는 사단 소유
지분 개념	공유지분	합유지분	없음
지분 처분	각자 단독(자유)	전원 동의 필요	없음
공유물 분할청구	가능	불가	없음
공유물 관리	지분 과반수	조합 계약	총회 결의