부동산 기본지식(압류/공매(매각)/입찰)

 

1. 압류

국세 징수법상의 압류와 민사집행법상의 압류는 체납자의 재산처분권을 박탈해 체납자 또는 연체자의 재산을 강제적으로 확보한다는 점에서 동일하다고 볼 수 있다. 그러나 민사집행법상의 압류는 반드시 법원의 집행 권원이나 공증인의 공정증서, 담보권이 필요하다. 반면에 국세징수법상의 압류는 집행권원, 공정증서, 담보권 없이도 국가나 지방자치단체가 체납자의 재산을 동결시킬 수 있다. 이러한 조세 채권자(국가/지방자치단체)의 권한을 자력 집행권이라 한다. 또 체납자의 재산에 대해 진행한 압류는 상대적 처분금지의 효력과 시효중단의 효력, 교부 청구의 효력이 있다. 그리고 조세채권 사이에는 압류 선착 주의가 적용되어 우선 징수하는 효력도 있고, 주물을 압류하였을 때에는 주물에 종속적인 종물과 과실에도 그 효력이 적용된다.

 

시효중단 : 납세 고지 등의 중단 사유로 인하여 이미 경과한 시효 기간의 효력이 상실되는 일.

교부 : 물건을 인도하는 일.

주물 : 어떤 물건이 부속되어 있어 직접적인 효용을 가지는 주된 물건. 집(아파트)으로 이해하면 쉽다.

종물 : 일정한 물건에 부속되어 그 사용에 도움을 주는 물건. 창고, 부속시설 등

과실 : 주물이나 원물에서 생기는 이익을 이르는 말. 이자 등

 

 

2. 공매(매각)

매각 또는 공매란 납세의무자가 납세의무를 이행하지 않았을 경우, 의무자는 체납자로 변경된다. 그 체납자의 압류재산을 법률 규정에 따라 국가 기관이 강제로 공개경쟁 입찰방식(공매)으로 매각하는 것을 의미한다. 한마디로 조세채무를 이행하지 않아서 압류된 체납자의 재산에 대해 (국가가) 불특정 다수를 상대로 자유 경쟁 방식으로 입찰을 진행 한 뒤, 입찰 최고가로 매각 가격과 매수인을 결정하는 환가처분을 통틀어 공매라 한다. 다시 공매는 현장 공매와 인터넷 공매가 있으나 현재 한국자산관리공사(KAMCO)는 인터넷 공매만 실시하고 있다.

 

인터넷공매 : https://www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do

 

 

3. 입찰

압류재산을 매수할 청약자에게 입찰가액 및 기타 필요한 사항을 기재한 입찰서로써 매수 신청을 하게 하고, 매각 예정 가격 이상의 입찰자 중 최고가액의 입찰자를 낙찰자로 정하는 공개경쟁 매각방법을 입찰이라고 한다. 입찰에는 기일입찰과 기간입찰이 있으나 현재 한국자산관리공사는 기간입찰만 실시하고 있다.

 

 

4. 청산(배분)

청산(배분)이란 체납자의 압류된 재산에 대해 강제 환가 처분한 매각대금을 민법 등 그 밖의 관계법령이 정하고 있는 법정 순위에 따라 조세채권과 기타 채권에 충당하는 것을 뜻한다. 낙찰자가 매각 결정으로 매수인이 되어서 잔금을 납부하면 해당 금전을 받은 날로부터 30일 이내에 배분 기일을 정해 체납자와 배분대상 채권자에게 통지하게 된다. 배분대상 채권자에게는 배분기일 14일 전까지 채권 계산서를 제출하게 하고, 제출된 채권계산서를 근거로 정확한 배분계산서를 작성해 그 원안을 배분기일 7일 전까지 작성하여 비치한다. 배분 기일에 배분계산서를 근거로 배분금을 지급하되, 배분이의가 있으면 배분금 지급을 유보하게 된다.

 

 

5. 채권신고 대상 채권자, 배분 요구 대상채권자

채권신고 대상 채권자란 압류재산에 대하여 공매공고 등기/등록이 이루어지기 전에 등기/등록한 채권자를 말합니다. 이에 반하여 배분 요구 대상 채권자란 채권신고 대상채권자 이외의 모든 채권자를 의미한다. 압류재산에 반드시 등기나 등록을 필요로 하지 아니하는 채권자(법률이 우선권을 인정하는 임차인, 근로자, 공과금, 집행력 있는 정 본을 가진 채권자) 또한 공매공고 등기나 등록 이후에 등기한 자는 배분 요구 대상채권자이다. 채권신고 대상채권자는 배분요구 종기까지 배분 요구를 하지 아니하여도 배분 받을 수 있지만 배분요구 대상채권자는 반드시 배분요구 종기까지 배분요구를 하여야만 배분을 받을 수 있다. 왜냐하면 공매를 진행하는 한국자산관리공사는 공매공고 등기 전에 등기나 등록된 채권자를 쉽게 알 수 있지만 공매공고 등기 후에 등기나 등록된 채권자나 등기나 등록이 안 된 채권자는 알 수 없기 때문이다.

 

 

6. 배분 요구 및 배분 요구 종기

정당한 채권자가 배분절차에 참가해 자기 채권의 변제를 요구하는 것을 배분 요구라 말한다. 배분요구는 배분요구 종기 전 반드시 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 요구하여야 하고, 배분을 요구하는 취지가 기재되어야 한다. 배분요구 종기란 공매절차에서 채권자가 자기 채권의 배분을 요구할 수 있는 마지막 날을 의미한다. 배분요구 대상채권자는 배분요구 종기 전에 배분 요구를 하면 공매재산의 매각대금에 대하여 배분을 받을 수 있는 자격이 있지만 배분 요구 종기 이후 배분요구를 한 경우엔 배분을 받을 수 없다. 또 채권신고 대상 채권자도 배분 요구 종기까지 채권신고를 하지 않으면 등기부 등 공매집행기록에 따라 채권액을 계산해 배분하지만, 배분요구 종기 이후에는 채권액을 추가할 수 없다.

 

종기 : 법률 행위의 효력이 소멸하는 기한