경매(공매)에 대한 3가지 오해

지난 몇 년간 부동산 가격은 짧은 시간에 폭등하며 많은 사람에게 좌절감과 행복함을 동시에 주었다. 시간이 흐르고 현재는 다시 폭락하며 많은 사람에게 똑같은 감정을 반복하게 만들고 있다. 돈 공부를 하다 보면 역사는 반복된다는 말이 자연스레 떠오른다. 인간의 수많은 역사 속에서 몇 가지 패턴은 발견이 되었고 그때마다 평범한 사람들은 겁에 질린 채 똑같은 행동을 하며 시간이 흐르고 좌절감을 맛보았다. 반대로 부자들은 역사를 통해 부의 해답을 찾아냈고, 반복된 패턴이 발견될 때면 늘 똑같은 정답을 제시해 부를 늘려갔다. 그들은 겁을 먹지 않았다.  부자들은 대부분의 사람이 반대할 때 투자했고, 모두가 열광할 때 투자를 멈췄다.

 

경매(공매, 이어지는 글에선 가독성을 위해 경매로 통일한다.)도 마찬가지다. 공부를 하기 전 가장 먼저 드는 생각은 무서움이다. 경매의 절차와 어떤 과정을 통해 그 물건이 나오게 되었는지는 알지 못한 채, 경매란 그저 빨간 스티커가 집에 가득할 것만 같고 무서운 사람들이 문 앞에 매일 찾아올 것만 같은 느낌이다. 그런 집을 내가 산다는 것 자체가 상상도 못 할 일이고, 사더라도 왠지 모르게 뒷골이 당길 것만 같은 행위다.

 

만약 여기까지 읽고 이런 감정과 생각이 드는 사람이 있다면 앞으로 이어질 내용을 잘 읽어보길 바란다. 당신이 가진 오해는 나 역시 갖고 있었고, 지식과 배움을 통해 나는 조금씩 벗어나고 있다. 벗어나고 있다가 중요한 말이다. 앞서 말했듯 평범한 우리들은 반복된 역사의 패턴 속에서 늘 같은 행동을 해왔다. 이런 행동은 결코 우리를 부자로 만들어줄 수 없다. 벗어나야 한다. 서 있는 길 자체를 바꾸고 가고자 하는 푯말을 깨부수고 부자의 길로 들어서야 한다. 그러기 위한 첫 번째는 바로 배움이다. 몰랐던 사실을 통해 우리는 조금씩 그 길로 들어설 수 있다. 부동산 거래는 이제 필수적인 것이 되어버렸다. 내 집 하나쯤은 있어야 한다는 얘기가 정설이고, 자본주의를 살아가는 데 꼭 필요한 소유권임에는 틀림이 없다. 그런 부동산을 소유하기 위한 방법 중 하나가 바로 경매다. 하지만 부동산 중개인을 통해 집을 파는 사람(매도인)과 집을 사려는 사람(매수인)이 매매계약서를 작성하고 매매대금을 송금하는 일반 매매와는 다르다. 경매는 세금이나 빚을 갚지 못한 사람(채무자)의 부동산을 공개 입찰을 통해 매각한 뒤, 그 대금을 채권자에게 반환해주는 절차를 갖고 있는 매매다. 이런 과정이 있다 보니 태생적으로 경매에는 선입견이 생기기 마련이다. 대표적인 오해 3가지를 함께 알아보자.

 

 

오해 1. 경매 물건은 하자가 있어서 나왔다?

앞서 말했듯 경매로 나온 부동산의 대부분은 채무자가 돈을 빌렸던 시기에 담보로 설정된 것이다. 약속된 시간이 흐르고 채무자가 돈을 갚지 못한 경우 채권자는 돈을 돌려받기 위해 담보로 설정된 부동산을 처분하는 것이다. 이 과정에서 물건에 하자가 있기에 처분할 이유는 없다. 채무자가 돈을 갚지 못해 물건을 처분하는 것이 핵심이다. 그러니 잘 생각해보면 물건 상태는 오히려 일반 매매보다 훨씬 양호할 수 있다. 채권자는 물건을 빠르게 처분해 대금이 자신에게 반환되어야 하기에 빠르게 처리되는 것을 선호할 수밖에 없다. 또 일반 매매로는 나올 수 없는 지역에 물건들이 경매 시장에는 있다. 소위 노른자 땅이라고 불리는 곳에 물건이나 토지들이 경매 절차를 통해 나올 수도 있는 것이다. 중요한 건 핵심 지역이 아니더라도 일반 시장가보다 경매를 통해 싸게 구매한 뒤, 시장가로 팔아도 수익을 낼 수 있다면 기회가 될 수 있다. 이런 점이 바로 경매의 장점이다.

 

오해 2. 권리분석은 어렵고 복잡하다?

경매를 공부하다 보면 반드시 만나게 되는 단어가 있다. 바로 '권리분석'이다. 권리분석. 말 그대로 경매로 진행되는 부동산을 낙찰받았을 때 낙찰자(구매자)에게 인수되는 권리가 있는지, 없는지를 분석하는 것을 뜻한다. 단순히 돈을 빌려주고 안 갚았기 때문에 경매 절차로 넘어가는 것 같지만, 그 관계는 상당히 복잡한 사건도 많다. 하지만 핵심 원리를 파악한다면 그리 어렵지 않다. 수많은 물건 중 그 관계가 쉬운 물건도 많기 때문이다. 꼭 알아둬야 하는 것은 권리분석이 어렵다고 수익이 많은 부동산은 아니다. 쉬우면서 수익이 많은 부동산도 얼마든지 많다. 내가 할 수 있는 수준의 물건으로도 충분히 수익을 거둘 수 있으니 무서워하지 말자. 처음엔 쉬운 물건부터 시작해 조금씩 경험과 지식을 쌓고 배우다 보면 수익은 자연스레 늘어날 것이다. 물론 기본적인 경매 절차와 방식, 사건 정보를 보는 법, 관련 서류를 꼼꼼하게 읽고 현장 답사를 가보는 등 꼭 해야 하는 공부들은 반드시 해야만 한다. 요즘에는 커뮤니티나 강의 등도 잘 나와 있기 때문에 시작하기 어렵다면 모임에 들어가 배우면 좋다.

 

오해 3. 명도가 잘 안 될 것이다?

처음에 말했던 경매를 떠올렸을 때 무서운 사람들이 찾아올 것만 같은 느낌이 들게 하는 원인이 바로 명도다. 드라마 속 명도는 너무나 잔인하고, 무자비하기 때문에 낙찰받았다고 한들 나에게 그런 냉정함이 없다면 아무것도 못 할 것 같은 생각도 든다. 하지만 드라마는 드라마일 뿐, 현실은 다르다. 현실 속 명도는 법적 절차가 매우 잘 마련되어 있다. 경매는 국가 기관인 법원에서 시행하는 법적 제도다. 빌린 돈이나 밀린 세금을 갚지 못하는 채무자를 대신해 법원이 담보로 잡힌 부동산을 처분하고, 처분된 금액을 채권자에게 돌려줌으로써 시장 경제 활성화 및 개인의 경제를 튼튼하고 원활하게 만들어주는 제도다. 그런 제도 속에서 낙찰자인 우리는 또 다른 수요자로서 결국 부동산 시장의 공급자가 되기도 한다. 또 공급자는 부동산 시장을 돌아가게 만들고, 수요자에게 좋은 보금자리를 양질의 조건으로 제공한다. 그러니 자본주의 속 경제 원리에 입각한 경매 과정 속 명도에 겁을 먹거나 부담을 느낄 필요는 전혀 없다.

명도 과정 속 협상이 잘 안 된다면 '부동산 인도명령'이란 제도를 이용하면 된다. 절차는 간편하고 시간도 오래 걸리지 않는다. 인도명령이 결정되면 법원 집행관들이 낙찰받은 부동산의 점유자(대항력이 없는 임차인)를 직접 내보내 주는 강제집행을 신청할 수 있다. 다시 한번 말하지만 경매는 국가 기관인 법원에서 시행하는 법적 제도이기에 처음부터 끝까지 모든 절차를 실행할 수 있는 제도가 잘 마련되어 있다. 이런 제도가 있다는 것만 알아도 점유자와 원만한 합의를 통해 일을 해결할 수 있다.