[경매,공매] 물건 검색 전 반드시 알아야 할 4가지!

 

경매나 공매를 시작하기 전 가장 먼저 해야 하는 순서는 바로 물건을 찾는 일이다. 내가 사고 싶은 물건이 있는지부터 찾아봐야 입찰을 시작할 마음이라도 품을 수 있기 때문이다. 그런데 물건을 검색하기 전, 먼저 알아야 하는 것들이 몇 가지 있다. 기준이 없으면 이 물건도 저 물건도 좋아 보이고 아무 생각 없이 모든 물건에 관심을 두고 등록하다 보면 결국 아무것도 선택하지 못하고 말 것이다. 그렇게 되지 않기 위해 검색 전 알아야 할 몇 가지 기준을 함께 살펴보자.

 

1. 현실적인 나의 투자금은 얼마인가?

돈 공부를 하다 보면 많이 듣는 말이 있다. 바로 종잣돈이다. 종잣돈의 사전적 정의는 "어떤 돈의 일부를 떼어 일정 기간 모아 묵혀 둔 것으로, 더 나은 투자나 구매를 위해 밑천이 되는 돈"을 뜻한다. 여기서 어떤 돈이란 당연히 근로소득, 사업소득 등 자신에게 정기적으로 들어오는 돈을 뜻할 것이고 모아 묵혀 둔 것이란 얘기는 저축이나 적금으로 열심히 모았단 말이다. 물건을 검색하기 전 내가 가진 이 종잣돈의 규모가 얼마인지 정확하게 파악하는 것이 제일 중요하다.
부자가 되는 법을 이미 부자가 된 사람들에게 물어보면 가장 먼저 하는 이야기는 모두 다음과 같다. 소비와 지출을 통제하고 투자금을 모아야 한다고 한다. 많은 부자는 자신의 소비를 통제하고 시간을 아끼며 나가는 돈을 모으는 고통의 시간을 반드시 가졌다. 그래서 우리는 가장 먼저 종잣돈을 만드는 일에 힘써야 한다. 그리고 물건을 검색하기 전, 반드시 먼저 해야 할 일은 사용 가능한 나의 투자금이 얼마인지 파악하는 일이다. 그리고 파악된 투자금을 기준으로 설정된 가격 내의 물건들만 보는 것이다. 부동산 경매의 가장 큰 장점은 바로 레버리지다. 대출이나 임차인을 활용해 내가 설정한 범위 내에서 최대한 좋은 물건을 구매할 수 있다. 대출 금리가 높아지는 요즘, 어떤 형태로든 이자가 부담되는 것은 사실이지만 적절한 경매를 통해 가격을 싸게 매입했다면 이미 많은 리스크가 사라진 것이기에 조금 더 용기를 내도 크게 위험하지 않을 수 있다. 그래서 경매의 핵심 중 하나는 바로 레버리지다. 하지만 반드시 기억해야 한다. 모든 레버리지는 반드시 사용할 수 있는 나의 투자금 범위를 기준으로 설정해야 한다. 그래서 물건 검색 전, 현실적인 나의 투자금이 얼마인지 먼저 확인해야 한다.

 

2. 내가 관심 있는 1개 지역을 선정한다.

앞서 말했듯 물건을 보다 보면 모든 물건이 좋아 보인다. 가보지도 않은 지역에 가보지도 않은 아파트가 왠지 모르게 좋아 보이는 효과를 느끼게 된다. 전국 팔도를 온라인으로 유랑하며 마치 부동산 재벌이 된 듯한 착각을 많이 하게 된다. 결국 시간은 흐르고 아무것도 건지지 못한 채 경매 아이쇼핑만 하고 만다. 이런 습관을 버리기 위해선 먼저 지역을 선정해야 한다. 모든 지역을 다 볼 수 있을 거란 착각도, 욕심도 버려야 한다. 나만의 지역을 선정하고 공략해 내가 원하는 물건이 나왔을 때 과감하게 입찰해 성공을 만들어야 한다. 이렇게 하나씩 성공 사례를 만들고 반복해 공부를 하다 보면 자연스레 지역도 넓어질 것이다. 제일 먼저 공부할 1개 지역은 자신이 사는 곳이나, 직장 근처, 고향, 자주 가던 곳, 혹은 내가 설정한 투자금으로 투자할 수 있는 가격대의 물건이 많은 지역 등이 괜찮다. 중요한 건 자신만의 지역을 선택하는 것이다. 전국 지도에서 한 군데에 원을 하나 그리고, 작은 원을 조금씩 넓혀가는 것이 핵심이다.

 

3. 상가와 토지는 제외한다.

유튜브나 틱톡을 보다 보면 땅이나 상가 같은 대형 투자 물건들로 수익을 냈다는 영상들이 많이 보인다. 그런 영상들을 보다 보면 혹시 나도 하는 생각에 물건에서 토지도 보고, 상가도 보고 하나씩 기웃거린다. 앞서 말했듯 우리는 하나에 집중해야 한다. 현재 가능한 투자금, 내가 관심 있는 1개 지역처럼 물건의 종류도 한정해야 한다. 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가, 토지 등 경매의 물건 범위는 다양하고 많다. 그렇기에 처음엔 물건의 종류를 한정해 공부하며 차츰 늘려나가야 한다. 그중 대부분의 사람들은 아파트에 관심이 많기 때문에 처음엔 아파트나 빌라, 오피스텔 등 주거용 물건에 관심을 두고 공부하는 것이 좋다. 상가와 토지는 좋은 투자 대상이 될 수 있지만, 얽혀 있는 문제나 과정상의 어려움이 많아 처음부터 초보자가 접근하기엔 쉽지 않다. 투자의 첫걸음은 욕심을 버리는 것이고, 과한 욕심은 곧 탈이 나기 마련이다. 자칫 잘못된 선택으로 열심히 모은 종잣돈이 모두 날아간다면, 마음의 상처는 회복될 수 없을 것이다. 세계적인 투자자 워렌 버핏의 투자 원칙 중 하나는 바로 절대로 손해를 보지 않을 것, 그리고 절대로 손해를 보지 않는다는 것을 기억할 것이다. 굶고 아껴가며 모은 돈이 날아가는 것만큼 허무한 일은 없다. 반드시 기억해야 한다. 어설픈 투자는 화를 부르고, 내상은 회복하는 데 오랜 시간이 걸린다.

 

4. 명확한 투자목적을 정한다. (실거주/차익실현/임대)

모든 투자는 목적이 있다. 경매의 경우 무주택자로서 내가 들어가고 싶은 집을 싸게 살려고 하는 것인지(실거주), 아니면 이미 1주택자로서 투자할 부동산을 찾는데 임대보다는 경매의 특성을 이용해 시세차익으로 짧은 시간에 수익을 만들려고 하는 것인지(차익실현/단기매매), 장기투자의 목적으로 임차인을 구해 부동산을 운영해 나갈 것인지(임대), 이 3가지 경우가 가장 많을 것이다. 현실적인 상황을 고려해 내가 지금 하려는 투자의 목적이 무엇인지 분명하게 만들어야 한다. 분명한 목적 위에서 하나씩 탄탄한 내공을 쌓을 수 있다. 자칫 잘못하면 조급한 결정으로 투자금을 모두 잃는 결과가 만들어질 수도 있기 때문이다. 투자는 심리전이란 말이 있다. 자본주의 아래에서 살아가는 우리는 늘 모든 문제에 돈이 들어가면 마음이 조급해진다. 친한 사이에도 돈 문제로 얽히면 하루아침에 남이 되어버리고, 누군가 내 월급이 얼만지 물어보는 순간 기분이 안 좋아지고 마음은 무거워진다. 목적이 분명해야 한다. 분명한 목적이 있다면 흔들릴지언정 넘어지지 않을 수 있다. 내 목적에 맞는 물건이 없다면 그저 흘려보내면 되기 때문이다.