경매 공매에서 물건 낙찰 잘 받는 방법 11가지

 

1. 투자는 장점을 모두 갖춘 부동산을 사는 것이 아니다.

투자자에게 좋은 부동산이란 오직 더 많은 수익을 안겨줄 수 있는 부동산이다. '역세권', '남향', '로얄층' 등 많은 사람들이 찾는 단어가 포함된 물건들보다 2,3등 부동산에서 더 높은 수익을 얻는 경우가 많다.

 

 

2. 유찰의 원인부터 분석해야 한다.

투자를 잘 하려면 이 물건이 왜 이렇게 저렴하게 유찰되었는지, 어떤 부분이 문제인지 확인하고 알아내야 한다. 입찰 전 유찰의 정확한 원인을 먼저 파악하는 것에 집중해야 한다. 원인을 모른 채 단지 싸다는 이유로 입찰했다간 후회만 할 가능성이 많다.

 

 

3. 현재가 아닌 미래의 가치를 상상해라.

현장에 갔을 때 입찰 부동산에 쓰레기가 많고, 더럽고, 냄새난다고 입찰이 꺼려진다면 반성해야 한다. 그런 부분 때문에 오히려 조금 더 저렴한 가격에 살 수 있단 생각을 해야 한다. 물건을 고를 때 이런 마인드를 바꾸는 것만으로도 더 좋은 물건이 보일 확률이 높다. 부동산의 현재 모습보다 미래의 바뀔 모습을 상상하며 매입해야 한다.

 

 

4. 쉬운 물건은 높은 수익률을 기대하기 어렵다.

누구나 파악할 수 있는 정보만 있는 물건은 그저 그런 수익률을 가져다줄 수밖에 없다. 남들은 보지 못하는 정보를 찾아내야 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

 

 

5. 난이도와 수익률이 비례하지 않다.

유치권이 있는 물건과 보통의 일반 물건이 있다면 특별한 상황이 아니고선 일반 물건이 좋다. 복잡한 물건이 수익 날 확률도 많지만, 그렇다고 고수익을 반드시 보장하는 것은 아니다. 아무리 싸게 낙찰받았더라도, 해결하지 못한 문제들이 쌓여있어 협상 과정이 길어진다면 성공이라 말할 수 없다. 투자자는 난이도와 수익률 사이에서 적절한 조율을 해야 한다. 그리고 진짜는 어려운 물건을 해결할 수 있는 사람이 아니라 꾸준하게 수익을 올릴 수 있는 사람이다. 

 

 

6. 숨은 이해관계를 파악해야 한다.

물건 외관이 좋지 않아도 누군가에게는 꼭 필요한 물건일 수 있다. 또 인근 부동산과 연결해 더 큰 수익으로 연결할 수도 있다. 투자를 잘하기 위해선 해당 물건과 관련돼서 숨은 이해관계를 읽어내야 큰 결과를 얻어낼 수 있다. 현재가 아닌 미래의 모습을 그려내야 성공적인 투자로 만들 수 있다.

 

 

7. 남보다 빠르게 조사를 시작한다.

대부분 투자자들은 2회 정도 유찰이 되어야 관심을 갖는다. 하지만 그때부터는 이미 입찰 경쟁률이 높아지게 되고 자연스럽게 낙찰 가능성은 더 늘어나게 된다. 신건일 때부터 관심을 갖고 지켜보며 남들보다 빠르게 조사하는 습관을 들여놓면 좋은 결과를 만들 수 있다.

 

 

8. 판례와 실전은 별개가 아니다.

부동산 공매는 이론과 실전이 모두 함께 되어야 좋은 결과를 만들 수 있다. 판례와 실전이 적절히 병행되어야 큰 수익으로 연결시킬 수 있다. 또 판례를 공부할 때는 실전에 어떻게 적용시킬지 고민하고 상상하며 읽어야 큰 도움이 된다.

 

 

9. 다양한 물건 중 한 분야에 대해 전문성을 먼저 익힌다.

다세대, 아파트, 오피스텔 등부터 다가구, 상가, 토지 등까지 하나씩 자신이 원하는 물건에 대한 깊이 있는 지식을 갖추어두면 좋다. 법률적 접근을 넘어 물건종별의 특징을 이해함으로써 자신만의 무기를 만들어 나가야 한다. 자신만의 감을 살리며 관심 있는 분야를 집중적으로 연구하면 큰 수익으로 연결할 수 있다.

 

 

10. 기존 낙찰가는 참고만 한다.

입찰 가격을 정확하게 산출할 수 있는 공식은 없다. 과거 자료를 기반으로 참고만 할 뿐, 결국 투자자 자신의 감각으로 써 내려가야 한다. 

 

 

11. 결국 결단이 필요하다.

투자란 불확실성에 투자하는 것이다. 그래서 불확실성이 높은 시기 거나 저평가 물건에 투자했을 때 성공적인 투자로 연결되는 경우가 많다. 그래서 투자를 잘하기 위해선 결단과 인내가 필요하다. 자신이 물건을 매입했을 때의 가치가 발휘될 때의 때를 기다릴 수 있어야 한다. 

 

 

참고 : <송사무장의 부동산 공매의 기술>

 

 

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