공매(경매) 물건, 권리분석 쉽게 하는 4단계 방법

 

권리분석은 부동산 매입 전, 법률적이나 경제적 문제를 먼저 파악하는 것을 말한다. 경매 및 공매 입찰에 들어가기 전, 실수하지 않으려면 반드시 권리분석에 대해 이해하고 공부해야 한다. 공매와 경매의 권리분석 방법은 거의 동일하다. 하지만 공매의 경우 대부분 물건이 조세체권에 의한 반환 절차이기에 권리분석 외에 배분 절차 등에서 보이지 않는 문제가 생길 수 있으니 알아두면 좋다.

 

 

1. 말소기준권리 찾기

'말소기준권리'는 권리분석의 기준이 되는 권리를 말한다. 등기부등본 상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있으면 공매로 처분 되는 순간 말소기준권리를 포함해 후순위 권리(뒤에 있는 모든 권리들)는 모두 사라진다. 또 공매로 낙찰을 받고 소유권 이전을 하게 되면 전 소유자(체납자)의 채무로 적혀있는 등기부등본상의 권리들이 모두 촉탁된다. 그래서 권리분석의 1단계는 '말소기준권리'를 찾기다.

 

등기부상 권리들 중에서 말소기준권리가 될 수 있는 것들

1.근저당

2.압류

3.가압류

4.경매기입등기(강제경매개시결정, 임의경매개시결정)

5.담보가등기(소유권이전청구권가등기)

 

등기부등본 '갑구'와 '을구' 부분의 모든 권리를 나열해, 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위 권리가 말소기준권리가 된다. 단어가 어려워서 헷갈린다면 이렇게 기억하자.

권리가 될 수 있는 것들 중에서 제일 우선순위가 높은 권리를 찾는다. 그게 곧 말소기준권리가 된다.

공매 낙찰 시 (말소기준권리를 포함한) 후순위 권리들이 소멸되는 이유

국세징수법 기본통칙 제79-77...1 [매각에 수반하여 소멸되는 권리]
제77조에서 [매각에 수반하여 소멸되는 권리]에는 다음의 것이 있으며, 이를 권리는 매수인이 매수대금을 납부한 때에 소멸하는 것으로 한다.

1) 매각재산상에 설정된 저당권 등의 담보물권

2) 전호의 소멸하는 담보물권 등에 대항할 수 없는 용익물권, 등기된 임차권

3) 기타 압류에 대향할 수 없는 권리

 

 

2. 등기부등본상의 권리분석

말소기준권리를 찾았다면, 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열해 말소기준권리보다 앞선 인수 권리가 있는지 확인한다.

 

등기부상 권리 중 인수되는 권리

전소유자의 가압류, 배분요구하지 않은 선순위전세권,선순위지역권,선순위지상권,선순위가처분,선순위가등기 등

 

등기부상 권리는 아니지만 인수되는 권리

배분요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 그외 해당 부동산의 공법적인 제한사항 등

 

3. 임차인(점유자) 분석

공매절차가 개시되면 내가 선택한 공매 물건(부동산)의 점유자들에게 공매통지서 및 배분요구 통지서가 발송된다. 그러면 임차인은 '배분요구 종기일'이 되기 전, '배분요구'를 해야지 배분을 받을 수 있다. 공매공고에 있는 '임대차 정보' 영역에 임차인의 보증금액과 확정일자가 있는 경우, 배분요구를 한 것으로 생각하면 된다. 전입일자만 적혀 있는 경우엔 하지 않은 것으로 판단하면 된다. 하지만 모든 물건은 입찰 전, 담당자에게 연락을 취해 다시 한 번 확인하는게 안전하다.

임대차 정보 4가지

1.전입세대주가 없는 경우

2.전입세대는 있으나 배분요구를 하지 않는 경우

3.전세권이 기재되어 있는 경우

4.임차인이 여러명인 경우

 

 

 

4. 매각조건 및 배분금액 확인

경매는 낙찰 후 낙찰자에게 인수되는 추가 권리가 있을 경우, '매각물건 명세서'에 그 부분을 적어놓는다. 만약 그런 내용이 누락되었다면 '매각불허가 신청'이 가능하다.

마찬가지로 공매에서도 '유의사항'에 낙찰 후 추가로 인수해야 되는 권리나 부동산의 하자, 특별매각조건 등을 적어놓으므로 입찰 전 반드시 이 부분을 확인해야 한다.