부동산 공부 시작하기(온비드 공매)

 

 

1. 온비드 공매

온비드 공매란 한국자산관리공사가 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr)를 통하여 이루어지고 있는 모든 공매를 의미한다. 쉽게 말해 온비드 사이트 내에서 행해지는 모든 공매를 온비드 공매라고 칭한다.

 

2. 분류

온비드 공매는 크게 6가지로 나눠진다.

 

1. 이용기관 공매

2. 수탁재산 공매

3. 유입자산 공매

4. 국유재산 공매

5. 공유재산 공매

6. 압류재산 공매

 

6가지 종류의 공매 특성은 모두 제각각이다. 사공매인 경우도 있고, 공공매인 압류재산 공매도 있다. 또 6가지 온비드 공매는 분류 방법에 따 라 다양하게 나눠진다. 제일 먼저 절차 주관자가 누구냐에 따라 이용기관 공매와 캠코 공매로 나눌 수 있다. 이용기관 공매는 온비드를 이용하는 기관 즉 국가, 지방자치단체, 공공기관 등이 주관해 진행하는 공매를 말한다. 캠코 공매는 캠코(한국자산관리공사)가 주관하는 공매다. 이용기관 공매를 제외한 나머지 공매들(수탁재산 공매, 유입 재산 공매, 국유재산 공매, 공유재산 공매, 압류재산 공매)이 해당된다.

 

온비드 공매는 재산 소유자의 의사에 따라 자발적 공매와 비자발적 공매로 나눌 수 있다. 압류재산 공매는 조세 체납이 발생한 경우 체납자의 재산을 강제매각하는 매매이므로 비자발적 공매지만, 나머지 공매(이용기관 공매, 수탁재산 공매 등)는 재산 소유자가 자발적으로 매각하는 공매다. 두 공매를 구별하는 실익은 철저한 권리분석을 요구하는지에 있다. 자발적 공매는 소유자가 자발적으로 매각하고자 하는 것이므로 일반적으로 권리분석에 큰 어려움이 없다. 하지만 비자발적 공매(체납 공매)는 강제매각이기 때문에 절차 주관자도 공매물건에 대하여 잘 알지 못하다. 그래서 철저한 권리분석이 필요하다.

 

<이용기관 공매>

이용기관 공매란 기관이 직접 온비드를 통하여 공개경쟁 입찰방식으로 자산을 처분하거나 임대하는 공매를 의미한다. 이용기관은 국가, 지방자치단체, 교육기관, 국가공기업, 지방공기업, 국가 또는 지방자치단체가 출자나 출연한 기관 등을 말한다. 공공기관과 이용기관의 공공성을 감안해 금융기관에 한하여 온비드 이용을 승인하고 있다. 대부분의 이용기관은 신뢰성과 공공성을 갖춘 기관이기에 이용기관 공매는 이용기관이 주로 업무에 필요하지 않은 재산이나 불용품 등을 온비드를 통하여 자체적으로 공개 매각한다. 그러므로 이용기관 공매물건은 토지, 주택, 상가 등 부동산뿐만 아니라 선박, 항공기, 차량, 기계, 회원권, 비상장 주식, 임산물, 동물 등등 매우 다양해 볼거리가 많다.

 

또 처분 물건뿐만 아니라 임대하는 물건도 있다. 주차장 운영사업권, 지하철 상가 운영권, 구내식당 운영권, 학교 등 공공시설 내의 매점운영권 등 다양한 임대물건들이 있다. 이런 물건을 낙찰받으면 별도의 권리금이나 전세보증금이 필요하지 않아 소액으로 창업이 가능하다는 장점이 있다.

 

<캠코공매 - 수탁재산 공매, 유입자산 공매, 국유(공유)재산 공매, 압류재산 공매>

1. 수탁재산 공매

수탁재산 공매란 한국자산관리공사가 수탁 받은 재산을 온비드에서 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 것을 말합니다. 수탁재산은 크게 금융기관과 기업체의 비업무용 자산, 일반인의 양도소득세 관련 재산으로 나눌 수 있다. 비업무용 자산은 금융기관 또는 업체의 소유재산으로써 당해 기업의 고유 업무에 사용되지 않은 재산을 의미한다. 양도소득세 관련 재산이란 양도소득세의 비과세나 중과제외 등의 혜택을 받기 위해서 일반인이 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 재산을 의미한다. 예를 들면 일시적 2주택자인 경우 2주택자가 된 날부터 기존 주택을 일정기간 내에 처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있다. 그런데 일정기간 내에 기존 주택이 매각되지 않더라도 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하면 비과세 혜택을 볼 수 있다. 이런 재산이 바로 양도소득세 관련 재산이다.

 

수탁재산 공매는 위탁자가 자발적으로 온비드를 통하여 매각하고자 하는 물건이다. 압류 재산 공매와는 달리 권리분석에 대한 위험부담이 적다. 하지만 모든 매매는 매각 조건을 철저하게 분석해 입찰해야 한다.

 

2. 유입자산 공매

유입자산 공매는 한국자산관리공사가 법원경매를 통하여 유입한 자산을 일반인에게 공개 경쟁 입찰방식으로 매각하는 것을 말한다. 즉 유입자산은 경매절차에서 한국자산관리공사의 명의로 취득한 재산이다. 정부는 금융기관의 건전성을 제고하기 위하여 공적 자금을 투입함으로써 금융기관의 부실자산을 매입한다. 그리고 매입한 부실자산은 일반적으로 한국자산관리공사가 법원경매를 통해 처리한다. 그런데 경매가 진행되는 재산이 일정한 매입원가 이하로 계속 유찰되면 공적 자금 손실이 클 수밖에 없으므로 한국자산관리공사는 자신의 명의로 경매 중인 재산을 유입할 수 있다. 이 재산이 바로 유입자산이다.

유입자산은 한국자산관리공사 소유로 된 자산이기 때문에 압류재산에 비해 권리분석이 복잡하지 않고 안전하다. 따라서 공매나 경매 초보자도 손쉽게 도전해 볼 수 있는 게 바로 유입자산이다. 특히 유입자산 공매나 수탁재산 공매는 매수자가 매매대금을 정상적으로 납부하면서 계약상의 지위를 제3자에게 이전하는 명의 변경도 가능하다.

 

3. 국유(공유)재산 공매

국유재산이란 글자 그대로 국가 소유의 재산을 의미한다. 국유재산 공매란 국유재산을 한국자산관리공사가 온비드를 통하여 공개경쟁 입찰방식으로 매각하거나 임대하는 것을 말한다. 공유재산이란 지방자치단체 소유의 재산을 뜻하고, 공유재산 공매란 공유재산을 한국자산관리공사가 온비드를 통해 공개경쟁 입찰방식으로 매각하거나 임대하는 것을 의미한다.

다만, 여기서 국유재산과 공유재산은 국가 소유의 재산 또는 지방 행정자치단체 소유재산이지만 행정목적에 이용되지 않는 일반재산을 의의미한다. 국유재산 공매와 공유재산 공매는 재산의 매각뿐만 아니라 재산의 임대도 공매로 이루어진다.즉 국유(공유)재산 공매는 국유(공유)재산을 매각처분하는 매각공매와 국유(공유)재산을 임대하는 대부공매로 나눌 수도 있다. 이와 같은 국유(공유)재산 매각과 대부는 원칙적으로 공개경쟁 입찰인 공매로 진행하지만 일정한 경우 수의계약으로도 가능하다. 국유(공유)재산 공매는 국가(지방자치단체)가 소유자이기 때문에 압류재산에 비하여 권리분석이 복잡하지 않고 안전하다. 그래서 초보자도 쉽게 도전할 수 있다.

 

4. 압류재산 공매

체납된 세금을 징수하기 위하여 체납자의 압류된 재산을 국세 징수법, 지방세 징수법 등에 의거 온비드에서 공개 경쟁 입찰방식으로 강제매각하는 것을 압류재산 공매라 말한다. 국가, 지방자치단체 등 국가기관이 세금을 납부하지 못한 체납자의 재산을 압류해 한국자산관리공사에 공매를 의뢰하면 한국자산관리공사는 공매를 진행한다. 흔히 공매와 경매를 말할 때 공매는 압류재산의 공매를 의미한다. 한국자산관리공사가 진행하는 압류재산 공매와 법원이 진행하는 경매는 근본적으로 법률에 의한 강제매각이기에 법리가 매우 유사하다. 따라서 공매의 경우도 경매와 마찬가지로 입찰자는 권리를 철저히 분석해야 한다. 앞서 말했듯 압류 재산을 강제매각하는 절차에 따라 행정기관들도 자세하게 물건에 대한 정보를 모르기 때문이다. 공매나 경매가 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 이유는 바로 이러한 위험부담 때문이다. 많은 사람들이 두려워하는 이유이기도 하다.

 

5. 자발적 공매와 비자발적(강제적) 공매

자발적 공매는 소유자가 자발적으로 매각하고자 하는 공매로써 압류재산 공매 이외의 공매 즉 이용기관 공매, 수탁재산 공매, 유입자산 공매, 국유(공유)재산 공매를 말한다. 자발적 공매는 보통 계약체결 형식을 취하고 일반매각조건과 특별매각조건을 붙일 수 있다. 반대로 강제적 공매는 소유자의 의사에 반하여 강제매각을 당하는 공매로써 압류재산 공매만을 의미한다. 강제적 공매는 별도의 계약을 체결하지 않고, 매각결정의 행정처분 형식으로 이루어진다. 매각조건도 일반매각조건은 공매공고문에, 특별매각조건은 공매재산명세서에 표시된다.

 

강제적 공매 : 압류재산 공매

자발적 공매 : 이용기관 공매, 수탁재산 공매, 유입자산 공매, 국유(공유)재산 공매