공매와 경매, 무슨 차이일까?

 

1. 공매와 경매 공통점

공매와 경매는 모두 채무불이행을 전제로 한다는 점과 국가의 공권력이 개입하여 실시하는 강제적 환가 절차인 점 그리고 법률에 의한 물권변동으로 소유권 이전등기가 없어도 낙찰자가 잔금을 납부하면 소유권을 즉시 취득한다는 점이 공통점이다.

 

 

2. 공매와 경매 차이점

공매는 공법상 채권인 체납된 조세채권을 빠르게 징수하기 위해 특별법인 국세 징수법이나 지방세 징수법에 근거해 조세 채권자인 세무서장, 지방자치단체 장의 위임을 받은 한국자산관리공사가 매각하는 강제 환가 절차이다. 반면에 경매는 일반 사법상의 민사집행법에 근거해 실시되고, 일반 사채권자의 신청으로도 법원이 개입하여 강제집행을 한다는 점에서 근본적 차이가 존재한다. 경매는 3당사자(채권자-채무자-법원)를 기본으로 하지만 공매는 2당사자(체납자-한국자산관리공사)를 기본으로 한다.

 

또 자세하게 살펴보면 많은 차이점을 발견할 수 있다. 

 

경매는 현장입찰과 기일입찰이 기본이지만, 공매는 인터넷입찰과 기간입찰을 하고 있다. 매각허가 결정에 대한 이의신청(즉시항고)시 경매는 항고보증금을 예치해야 하지만, 공매는 항고보증금이 필요없다. 농지경매의 경우 경매는 농지취득자격증명서를 낙찰허가 요건으로 한다. 하지만 고매는 소유권이전 등기를 요건으로 한다. 또 경매는 상계제도와 인도명령제도가 인정되나 공매는 이러한 제도가 인정되지 않는다.

 

상계제도 : 임차인이 낙찰자가 된 경우, 배당 금액을 제외한 나머지 대금만을 낙찰금액으로 낼 수 있게 하는 제도
인도명령제도 : 인수인이 매각대금을 완납한 뒤 채무자 등에 대하여 직접 자기에게 매각 부동산을 인도(명도)할 것을 구할 수 있는 제도

 

공유자 우선매수신청이나 차순위매수신청은 경매에서는 개찰법정에서 개찰종결시까지 구두로 할 수 있지만 공매는 매각결정기일 전까지 신 청서류를 제출하면 된다. 또 공매는 매각물건에 대하여 낙찰과 매각(허가)결정이 이루어지고 나면 낙찰자의 동의 없이는 취소가 불가능하다. 그러나 경매는 낙찰자가 동의하지 않아도 잔금 납부전까지는 경매 자체를 취소할 수 있다.

 

임의경매에서는 경매비용 및 경매신청 채권자의 채권액을 전액 납부하고, 근저당권을 말소한 등기사항증명서를 첨부해 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 제기할 수 있다. 그리고 강제경매에서는 경매비용 및 경매신청 채권자의 채권액을 전액 납부하고, 집행권원의 발급법원에 청구이의의 소 제기와 강제집행 정지신청을 한 뒤, 강제집행정지 결정문을 경매법원에 제출해 강제집행을 정지시키면 된다.

 

집행권원 : 국가의 강제력으로 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력을 부여하는 공정 증서.

 

 

3. 한눈에 보는 공매와 경매 차이점

분류	공매	경매
목적	공법상 체납세금 징수	사법상 사연체 채권 회수
주요 근거법	국세징수법, 지방세징수법	민사집행법
집행기관	한국자산관리공사(캠코)	법원
등기부 표시	압류(자력집행권)-공매공고	임의경매개시결정(담보권 설정) 강제경매개시결정(집행권원-불표시)
입찰	온라인입찰 기간입찰 대금불납 전매수인 가능	(경매법정) 현장입찰 (주로) 기일입찰 대금불납 전매수인 불가
개찰	입찰일 익일	입찰일 익일
유찰시	주단위 진행 - 최초매각예정가격기준 10%씩 체감 - 공매보증금(매각예정가격의 10%)	월단위 진행 - 전차매각예정가격기준 20~30%씩 체감 - 입찰보증금(매각예정가격의 10~20%)
매각결정	개찰일로부터 3일	개찰일로부터 7일
대금납부기한	7일(낙찰금액 3,000만원 미만) 30일(낙찰금액 3,000만원 이상)	매각결정 확정일로부터 약 1개월
납부최고	납부최고(10일) 미납시 매각결정 취소	납부최고제도 없음 재매각기일 3일 전까지 납부가능
상계제도	없음	매각결정기일까지 신청
인도명령제도	없음 명도소송	정당한 점유권한이 없는 자 -6개월 이내 신청 -6개월 초과시 명도소송
잔금 불납시 보증금 처리	체납처분비-체납세액-체납자지급	배당재단 포함
공유자우선매수신고 및 차순위 매수신고	매각결정기일 전까지 서면신청	개찰법정에서 구두신청 후 서면제출
농지취득자격 증명 제출	소유권이전등기 촉탁시 첨부	매각결정기일 전까지 제출 미제출시 매각불허, 보증금 몰취
배분(당)이의	행정처분의 불복절차 진행	배당이의의 소 제기
매수인 부동의 완납 매각결정취소	불가능	가능(경매개시결정 이의, 청구이의의 소)

 

 

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